گزارش مرکز آمار از تحولات بازار مسکن تهران در فصل پاییز ۱۴۰۰ حاکی از تداوم رشد قیمت زمین در شرایط ثبات قیمت املاک مسکونی است. طبق آمار جدید مرکز آمار در پاییز سال گذشته قیمت زمین و کلنگی با رشد فصلی ۳.۸ درصدی همراه شده و به متر مربعی حدود ۵۰ میلیون تومان رسیده است. در همین حال گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که در این فصل متوسط قیمت املاک مسکونی معامله شده در پایتخت تقریبا تغییری نداشته است. به طوری که متوسط قیمت هر متر مربع املاک مسکونی معامله شده در این فصل با رشد بسیار خفیف ۰.۱ درصدی نسبت به تابستان، به حدود ۳۳.۵ میلیون تومان رسیده است.

همچنین داده‌های مرکز آمار از بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد که پاییز سال گذشته متوسط اجاره‌بهای ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی یک متر مربع املاک مسکونی در تهران با رشد خفیف ۰.۱ درصدی نسبت به تابستان به حدود ۸۷ هزار تومان رسیده است. متوسط متراژ خانه‌هایی که تهرانیان در پاییز پارسال اجاره کرده‌اند ۷۶ متر مربع بوده و به طور میانگین هم عمر بنای ۱۵ ساله داشته‌اند.

البته باید خاطر نشان کرد که سال گذشته بازار مسکن وارد یک دوره نسبتا رکودی شده بود و تغییرات قیمت کند بود. چیزی که به نظر می‌رسد در سال جدید ادامه نیافته است و طی تنها ۲ ماه اخیر شاهد رشد حدودا ۵ میلیون تومانی قیمت هر متر مربع مسکن در تهران بوده‌ایم.

بازدهی خرید زمین چقدر است؟

تورم فصلی حدودا ۴ درصدی قیمت زمین با وجود عدم تغییر قیمت مسکن در پاییز پارسال منجر شده تا اختلاف قیمت بین زمین با ملک مسکونی باز هم بیشتر شود. به طوری که نسبت قیمت زمین به املاک مسکونی در پاییز پارسال به عدد بی‌سابقه ۱.۵ رسیده است. این در حالی است که این نسبت تنها ۱۳ سال پیش یعنی در بهار ۸۸ روی عدد ۰.۷۷ بود. به عبارتی دیگر طی حدود ۱۳ سال این نسبت دو برابر شده است که چنین چیزی نشان‌دهنده رشد حدودا دو برابری قیمت زمین نسبت به قیمت مسکن است.

در سال ۸۸ قیمت هر متر مربع زمین در تهران حدود یک میلیون و ۱۵۵ هزار تومان بوده است. در همین زمان متوسط قیمت هر متر مربع املاک مسکونی در تهران حدود ۱.۵ میلیون تومان بوده است. از بهار ۸۸ تا پاییز ۱۴۰۰ قیمت مسکن در تهران بیش از ۲۲ برابر شده است اما طی همین ۱۲.۵ سال قیمت زمین و کلنگی در پایتخت بیش از ۴۳ برابر شده است. به عبارتی دیگر رشد قیمت زمین در این مدت سالانه بیش از ۳۵ درصد بوده است و در همین مدت رشد سالانه قیمت املاک مسکونی حدود ۲۸ درصد. البته باید توجه کرد که در احتساب بازدهی واقعی املاک مسکونی باید اجاره‌بهای سالانه را هم اضافه کرد و در سمت مقابل استهلاک را کم کرد. اما حتی در صورتی که اجاره‌بها را هم که به طور متوسط سالانه حدود ۴ تا ۵ درصد در نظر بگیریم و استهلاک هم حدود ۲ درصد، بازده نهایی خرید مسکن به حدود سالی ۳۰ درصد می‌رسد که باز هم کمتر از بازدهی قیمت زمین است. شاید به همین دلیل است که قدیمی‌ترها می‌گویند «زمین طلاست». لازم به ذکر است که در این دوره سطح عمومی قیمت‌ها حدودا ۱۲ برابر شده است که معادل سالانه ۲۲ درصد تورم می‌شود. این یعنی حداقل طی ۱۳ سال اخیر خرید زمین در تهران بازدهی واقعی سالانه بیش از ۱۰ درصدی داشته است.

اوج‌گیری نسبت قیمت زمین به مسکن

اولین جهش جدی نسبت قیمت زمین به مسکن در سال‌های ۹۰ و ۹۱ بود. در آن زمان شاهد جهش قیمت ارز و تلاطم شدید بازارها بودیم. این فضای تورمی در بازار مسکن با یک رونق نسبی همراه بود. به طوری که ساخت‌وساز به شدت افزایش یافت و به بیشترین میزان تاریخی رسید. به نظر می‌رسد در این دوره علاوه بر عامل تورمی که بازارها را درمی‌نوردید، افزایش جدی تقاضا برای خرید زمین به منظور ساخت‌وساز هم مزید بر علت شد تا جهش قیمت زمین با شدت بیشتری اتفاق بی‌افتد. دومین دوره‌ای هم که نسبت قیمت زمین به مسکن رشدی جدی کرد و به نوعی تغییر کانال داد، از زمستان سال ۹۷ بود که ناگهان نسبت مذکور از ۱۰۷ درصد به ۱۳۶ درصد رسید. افزایش این نسبت با شیبی ملایم در فصل‌های بعدی هم ادامه یافت تا در نهایت نسبت مذکور در پاییز ۱۴۰۰ به ۱۵۰ درصد رسیده است که بالاترین نسبت تاریخی محسوب می‌شود.

کمیابی و تراکم‌فروشی؛ دو روی سکه گرانی زمین

شاید بتوان مهم‌ترین و اصلی‌ترین دلیل جهش این گونه قیمت زمین را کمبود زمین دانست. طی دهه‌های مختلف دولت‌های ایران تمرکز زیادی بر شهر تهران داشته‌اند و شاهد توسعه پایدار و متوازن در کل کشور نبوده‌ایم. همین تمرکزگرایی بر تهران منجر شده تا این پایتخت آلوده همیشه مهاجرپذیر باشد و تقاضا دست بالاتر را در برابر عرضه داشته باشد. البته عرضه زمین هم محدود است و افزایش ناحیه شهری مشکلات خود را دارد. به همین دلیل به نظر می‌رسد کمبود زمین در تهران عامل اصلی جهش قیمت مسکن است.

واکنش شهرداری‌ها به این کمبود زمین افزایش تراکم فروشی بوده است. به عنوان مثال اگر ۲۰ سال پیش روی قطعه‌ای زمین می‌شد تا ۴ طبقه آپارتمان ساخت الان در همان محله و در زمینی با همان ابعاد شاید بتوان ۶ طبقه ساخت. چنین چیزی هر چند منجر به افزایش عرضه ملک می‌شود ولی طبیعتا بر رشد قیمت زمین هم اثرگذار است. به همین دلیل به نظر می‌رسد دومین عاملی که بر رشد بیشتر قیمت زمین و کلنگی اثرگذار بوده است همین تراکم فروشی باشد که البته ریشه اصلی این اتفاق هم کمیابی زمین در تهران است.